Строительство в кризис - какие механизмы защиты прав дольщиков предусмотрены в ФЗ-214?

Девальвация рубля и экономическая неопределенность повысили инвестиционные риски на рынке строящегося жилья. Дольщики боятся повторения сценария 2008 года, когда застройщики и девелоперы разорялись один за другим, а многие проекты были «заморожены». Самое время вспомнить о том, как ФЗ-214, работой по которому так гордятся строительные компании, защищает права дольщиков.

Что? Где? Когда?

Договор долевого участия (ДДУ), заключенный в соответствии с ФЗ-214, четко определяет, что является объектом договора, его цену и сроки реализации. Это существенные условия договора, которые в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ, невозможно изменить в одностороннем порядке.

Таким образом, заключая договор, дольщик ясно понимает, что срок строительства объекта и его характеристики будут соответствовать проектной декларации, публикуемой на сайте застройщика. Цена будет соответствовать той, которая закреплена в ДДУ. Также четко определяется и гарантийный срок на объект долевого строительства. Нарушение этих условий грозит застройщику серьезными санкциями.

Немаловажно также и то, что по ФЗ-214 привлекать средства дольщиков застройщик может только после получения разрешения на строительство и оформления права собственности, аренды или субаренды на земельный участок, а также публикации проектной декларации. То есть, заключая договор, дольщик может быть уверен, что проект согласован.

Кроме того, обязательства застройщика перед дольщиками в обязательном порядке обеспечиваются залогом — тем самым земельным участком или правом его аренды, поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.

Государственная регистрация ДДУ

Договор о долевом участии подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает возможность заключить одновременно несколько договоров в отношении одной квартиры, как это часто случалось до принятия ФЗ-214.

Гарантии срока

Срок передачи квартиры дольщику прописывается в ДДУ и является обязательным и существенным его условием. Застройщик обязан его выполнить. Если же по каким-то причинам он оказывается не в состоянии соблюсти сроки возведения объекта и сдачи его в эксплуатацию, то он должен за два месяца до окончания срока предупредить письменно дольщика об этом и предложить заключить Дополнительное соглашение об изменении срока.

Гарантии качества

В соответствии со статьей 7 ФЗ-214, застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру (если она была объектом договора), качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае выявления несоответствий по одному из перечисленных пунктов дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

v  безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

v  соразмерного уменьшения цены договора;

v  возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае невыполнения застройщиком требований в разумный срок, дольщик вправе разорвать договор в одностороннем порядке и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов.

Важно знать, что даже если в договоре застройщик предусмотрел пункт о том, что он не несет ответственности за недостатки объекта, то такие условия договора можно оспорить в суде. Об этом прямо сказано в ФЗ 2014 (ст. 7). Кроме того, к отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

ФЗ-214 устанавливает, что гарантийный срок для объекта долевого строительства не должен быть меньше пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, не меньше трех. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Дольщик может предъявить застройщику претензии по качеству строительства в течение всего гарантийного срока.

В каких случаях можно расторгнуть ДДУ?

Дольщик в зависимости от ситуации в одностороннем порядке или через суд вправе отказаться от исполнения договора. Основанием для это может являться:

v  задержка сроков сдачи объекта на два месяца;

v  отступление застройщика от условий договора и обязательных требований, приведшими к ухудшению качества жилого помещения (применяется в случае, если застройщик в разумный срок не устранил недостатки или соразмерно не уменьшил цену по требованию дольщика);

v  существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

v  прекращение строительства, явно свидетельствующее о том, что объект не будет достроен в установленные сроки;

v  существенное изменение проектной документации — например, изменение размера объекта долевого строительства;

v  изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

v  иные условия, предусмотренные законом или договором.

В случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке застройщик в течение 20 рабочих дней обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (для физических лиц), действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. В случае расторжения ДДУ через суд, срок возврата денежных средств сокращается вдвое — до 10 дней.